Для подавляющего большинства российских граждан ипотека является основным способом приобрести собственное жилье. На рубеже 2011-2012 годов ситуация с ипотечным кредитованием в России, согласно оценкам экспертов, стала намного лучше. Банки снизили кредитные ставки по ипотеке, начали предлагать новые, более выгодные программы ипотечного кредитования. Однако принятые в декабре прошлого года поправки в закон “Об ипотеке” сократили круг лиц, которые могут претендовать на получение такого кредита.

Ипотека.

Принятие поправки сопровождалось довольно положительными отзывами как со стороны прессы, так и со стороны экспертов рынка недвижимости. Действительно, изменения в законопроект были направлены на улучшение условий граждан, которые имеют ипотечное жилье.
Ранее законодательство предусматривало, что если заемщик не в состоянии больше выплачивать ипотечный кредит, а сумма долга превышала рыночную стоимость квартиры, которая находится в залоге, ему приходилось расплачиваться с банком другим своим имуществом. Таким образом, нередки были случаи, когда человек, взявший ипотечный кредит, оказывался и без квартиры, и с огромным долгом перед банком, который приходилось выплачивать продажей своего другого имущества, например, автомобиля или дачи.
Принятая в декабре прошлого года поправка гласила, что в случаях когда стоимость заложенной квартиры не покрывает всех обязательств должника перед кредитной организацией, например, из-за снижения цен на рынке жилья, “задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается”. По мнению аналитиков, эта норма стала шагом навстречу простым гражданам, что не могло быть оценено негативно.
Правда, на каждое действие существует своя реакция, а потому банки, в свою очередь, во избежание дополнительных рисков существенно пересмотрели правила выдачи ипотеки физическим лицам. Несмотря на то, что процентные ставки по ипотеке не увеличились, сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту значительно возросла. Если до принятия поправок можно было взять ипотечный кредит, предусматривавший 10-типроцентный первоначальный взнос, то сегодня взнос в 20 процентов от стоимости квартиры можно считать выгодным предложением. В среднем же банки требуют внесения 30 процентов от стоимости приобретаемого с помощью ипотечного кредита жилья. Учитывая нынешние цены на квартиры, заплатить сходу треть стоимости квартиры может далеко не каждый.
“Суть сделки с ипотекой в том, что банк дает возможность приобрести жилье в рассрочку,” – говорит Сергей Жаров (генеральный директор агентства недвижимости “ЖСВ”). – “Часто бывает так, что у покупателя свои накопления составляют всего 10% от стоимости недвижимости. Поэтому он идет в банк и занимает недостающие средства на длительный срок – обычно на 15-20 лет, максимум на 30. Затем клиент приобретает квартиру (или дом), и получает права на собственность. Однако такая недвижимость служит предметом залога. Если оплачивать ипотеку возможности нет, то можно найти на квартиру (или дом) покупателя, согласовать условия продажи с банком и погасить банковский кредит, а разницу от продажи оставить себе. Жилье снимается с залога и переходит в собственность нового покупателя. Последнее время цены на недвижимость растут, поэтому разница обязательно будет. Таким образом, клиент может вернуть свои вложенные деньги, рассчитаться с банком и даже получить деньги сверх того. Конечно, он лишается жилья, но таким образом он просто возвращается в то положение, в котором был до ипотеки. По крайней мере, не оказывается полным банкротом.
На мой взгляд, практически каждая вторая сделка с недвижимостью – ипотечная. И это вполне объяснимо. Многие люди хотят улучшить свои жилищные условия, но не в состоянии приобрести квартиру сразу, за счет своих собственных средств.”
По статистике в России распадаются 65 процентов браков, причем большая часть из них – в первые пять лет совместной жизни. И без того невеселое событие отягощается необходимостью решить непростые вопросы, связанные с погашением жилищного кредита. Кто будет должен банку и кому достанется квартира.
Прежде всего необходимо знать, что согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только между ними не заключен брачный договор, который предусматривает иной порядок владения.
Причем п. 3 ст. 34 Кодекса уточняет, что право на общее имущество супругов принадлежит даже тому из них, кто в период брака не работал – вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Раздел может быть осуществлен как в период развода, так и в течение трех лет после него. Таким образом, квартира, приобретенная в браке, вне зависимости от того, на кого она оформлена, должна быть поделена поровну. Так же, как и обязательства перед банком будут в равной мере нести оба бывших супруга, вне зависимости от того – выступали ли они созаемщиками или кредит был оформлен на одного из них. Дальше начинаются более тонкие нюансы.

Вторник, марта 13, 2012 - 15:50 в рубрике Банковские новости.